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分譲マンションの管理形態の種類とは?それぞれ特徴を理解しよう!

公開日:2021/11/15  最終更新日:2021/11/24


分譲マンションの管理形態には、全面委託管理・部分委託管理・自主管理の3つの種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、それらを把握した上で入居を決める必要があります。今回の記事では、その3つの種類がどのようなものか、どのようなメリット・デメリットがあるのかを解説します。しっかりチェックしましょう。

全面委託管理のメリット・デメリット

分譲マンションでは、住民らすべてが「管理組合」となり分譲マンションの敷地・共用部分において管理をする責任があります。昨今では、この管理業務を、専門の「管理会社」に委託するマンションが多くなっています。全面委託管理では、すべての管理業務を管理会社に委託する形態のことを指します。

■全面委託管理のメリット

全面委託管理では、管理業務のすべてを管理会社に任せるため、管理組合(住民)が何かを決めたり会議をしたりするなどの手間がなくなり、負担が軽減されます。専門の会社に任せることで、積極的に新しいサービスや取り組みなどの紹介を受けられるため、最先端の情報を管理組合自ら仕入れにいく必要がありません。売主と管理会社というプロのやり取りで管理が行われるため、プロのノウハウが詰まっています。

■全面委託管理のデメリット

管理会社にすべてを任せるということは、管理会社主体の管理になるということです。住民の意見があまり取り入れられないことも考えられます。費用に関しての心配もあります。委託に料金がかかるため、住民の管理費が高くなりがちです。逆に、「売りやすさ」を押し出すため、管理費を下げて管理の質も下がってしまうといった懸念もあります。

部分委託管理のメリット・デメリット

部分委託管理では、管理組合(住民)でできることは自分たちで行い、専門業者が必要な部分は専門業者へ依頼します。その他の部分を管理会社に委託するという形態です。

■部分委託管理のメリット

部分委託管理では、管理費を抑えることが可能です。全面委託管理では、清掃会社や補修業者の手配もすべて管理会社が行いますが、その分マージンも発生するためどうしても管理費が高くなりがちです。

一方、部分委託管理においては管理組合が必要な部分だけを委託するため、マージンが発生しません。また、どの業者に委託をするかも管理組合で決めることができ、費用対効果を上げることができます。住民の声が全面委託管理より反映されやすいといったメリットもあります。

■部分委託管理のデメリット

管理組合(住民)が主導となって管理を行うため、住民の負担は大きくなりがちです。また、管理組合の中に有識者や力量のある人がいないと、委託する業者の選定などが不適切になってしまい、コストパフォーマンスの高い管理の実現が難しくなります。住民の声を反映しやすい反面、プロの意見を得られにくいといったデメリットが発生します。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理とは、管理会社に委託することなく、すべて管理組合(住民)自らで管理を行う形態です。専門業者への委託をする場合も、管理組合が直接契約を結ぶ必要があります。自主管理は部分委託管理と似ていますが、部分委託管理よりも管理組合の中で決めなければいけないことがたくさんあります。

■自主管理のメリット

自主管理のマンションでは、管理会社への委託費用がかからないため、3つの管理形態の中でも管理費を最も抑えることができる方法です。また、自分たちですべて管理を行わなければならないため、管理組合の結束力が高まり、コミュニティも活性化されます。住民たちの意見が重要となるため、管理会社を通す形態に比べて意見が反映されやすいこともメリットです。

■自主管理のデメリット

すべての管理を管理組合で行うとなると、管理組合の中にマンションの管理や専門業者の良し悪し、委託費用の相場等について詳しい人がいることが必要となります。そういった知識やノウハウがない状態での自主管理では、コストパフォーマンスが下がってしまい、管理費用は高いのに管理の質は低いといった最悪の状態となってしまいます。

また、住民の負担も大きなものとなってしまうのです。ゼロから管理の仕方を考える必要があるため、会議を頻繁に開いたり、委託業者と料金の提携や委託内容の協議、契約業務を行ったりする必要があるなど、手間も時間もかかってしまいます。そういった業務に関して対価が支払われるわけではないので、住民ごとに負担の大きさが違うことによるトラブルが発生しないともいい切れません。

 

分譲マンションの管理形態ごとに、それぞれメリットとデメリットがあることがわかりました。管理形態はそう簡単に変えられるものではないため、マンションを購入する前にどのような管理形態であるのかを知っておく必要があります。とくに自主管理のマンションでは住民の負担も大きなものとなるため、自身がその手間を請け負うことができるかよく考えましょう。

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